岛城近年新房成交量对比

　　一则关于“济南正研究限购政策调整”的消息让本不平静的岛城楼市再起波澜，也让青岛限购政策的去留再次引发关注。7月3日，记者辗转联系多个部门的负责人，均称尚未就限购令去留问题展开研究。而多位业内人士分析，如果济南取消楼市限购政策，青岛目前执行的限购令也将退出市场。但由于信贷政策从紧，购房者观望严重，限购令退出并不能逆转楼市下行的趋势。 

　　楼市低迷济南拟调整限购 

　　7月2日上午，济南市城乡建设委网站发布了一则简短的消息称，拟对现行的房地产市场调控政策进行调整。消息称：为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。 

　　消息发布后 ，立即引起了社会的广泛关注。对此，济南市城乡建设委负责人表示，市里正在研究取消限购，但还得报住建部审批。来自济南市相关部门的统计数据显示 ，济南市新建商品住房市场已经连续俩月出现成交下滑的情况，下滑幅度超过四成，楼盘价格也出现了滞涨甚至下跌的情况。此番相关部门作出限购政策调整的决定，无疑与当前房地产市场的低迷息息相关。 

　　而围绕济南市限购政策去留的问题，业内人士普遍存在两个观点：一是限购取消后，对济南楼市的利好会有限 ，改善性需求会享较大的利好；另一方面，一旦市场回暖，可能会导致投机投资性需求入市，房价可能会再次上涨。 

　　青岛尚未研究政策调整 

　　2日下午，当手机接收到“济南正研究限购政策调整”这条消息后 ，市北区一家地产项目的营销总监刘浩打开这条新闻，迅速浏览一遍，然后立即发送到了其他两位营销副总的手机上。“从去年开始，陆续有一二线城市和三线城市放开限购，但毕竟都是省外的动作，都没有济南这次的消息让人振奋。”刘浩说。 

　　显然，对长久以来受楼市低迷状态折磨的开发商来说，如果取消限购令，意味着楼市少去了一道捆绑，多年来被挡在门外的楼市需求就能入市，无疑能加快项目的销售速度。“济南限购如果放开，青岛肯定也会放开。”中置国际营销总监张百忍说。这一观点，也得到了多位业内人士的认可。 

　　3日下午，就“青岛会不会取消限购”问题，记者咨询了多个政府部门的相关负责人，并没有得到正面肯定的答复。“我们还没有收到任何通知，也没有做过取消限购或调整限购政策的研究。”相关部门一位负责人说。 

　　限购3年多成交量起伏不定 

　　在听说济南将取消限购的消息后 ，还在为买房奔忙的陈晓阳第一反应是，如果青岛放开限购 ，房价肯定要涨。“可能要面临的选择是，趁着青岛还没有放开限购 ，赶紧买一套。”陈晓阳说。而记者在市北区一家新盘项目售楼处随机采访了5 位看房者，他们的观点一致：如果取消限购 ，他们最担心的就是房价会随之上涨。 

　　但对开发商来说，取消限购令，摆脱目前的销售困境才是最值得期待的事儿 。“如果外地购房需求、投资性需求能入市，显然能加快项目的去化速度。”李沧区九水东路一家新盘项目营销总监说。 

　　青岛现行的限购政策始自2011年，执行3年多来，对楼市成交量产生了怎样的影响？根据青岛市房地产交易中心公布的资料数据，2011年新房成交量为86997套，较未执行限购的2010年减少了13298套；2012年全年新房成交94339套，同比增加了7342套；2013年全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量为37749套，同比减少16584套，跌幅达三成。 

　　“同样在限购大环境下，青岛的房地产市场并不平稳，起伏非常明显。”张百忍说。

　　取消限购楼市未必能逆转 

　　在多数购房者和开发商看来，限购令取消，似乎意味着楼市成交量将打破目前的低迷魔咒，因为需求入市而快速上升；同时，成交量走高会导致价格随之上行。但多位业内人士在采访中提到，这只是一个伪命题。 

　　青岛的限购始自2011年，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房 。 

　　“其实从2011年限购以来直到2014年，这三年半的成交量变化已经证明，限购与否并不是导致市场转变的主要因素。”张百忍说，如果仅从数据上来看 ，2011年受限购令影响，需求难以入市，成交量确实骤降；但2012年就开始回升；2013年更是增幅明显。 

　　“做一个简单的回顾可以看出，这3年多的时间里，信贷政策从宽到严，新国五条出台，个人所得税、契税做过调整，房屋专项维修基金开征，这些都对年度市场产生过很大的影响，导致当年的月成交量骤增，从而影响了购房者心理，也影响了年度的楼市行情。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。 

　　多位业内人士分析，弄明白限购 3年多来的市场走势，可以明确：限购令取消，未必会让目前低迷中的岛城楼市快速逆转。 

　　多重因素致业内看空楼市 

　　作为限制投资性需求及投机性需求入市的一道“绳索”，限购令取消后 ，无疑意味着这两类需求可以进入楼市，为何业内人士还普遍看空限购取消后的楼市？ 

　　“青岛的限购令执行以来，郊区并不限购，所以，即便限购令取消，对郊区的楼市也不会有任何影响。”刘经理说，而目前楼市存量较高的区域，仍以郊区为主，这是导致业内看空后市的一个原因。 

　　此外，张百忍认为，信贷政策依旧收紧，公积金陷流动性紧张，银行放贷额度收紧、办理周期增长以及信贷利率提高导致买房成本大增，这些因素叠加到一起，导致首次购房需求、投资性需求、投机性需求、改善性需求无一例外地受到影响，入市积极性受挫。 

　　“房产税呼声日益临近，房产的持有成本增大；信贷政策导致购买成本增加，买房子不一定能快速升值，对房产的期望值已经变了。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，加上宏观政策、金融政策也不同于往年，今年的楼市大局势肯定会异于往年。 

　　不过，可以肯定的是，从2011年执行至今，限购令效果已在递减。“很多城市限购年限只有一年，有些非本市户籍的家庭已经符合购房条件，所以限购解除的象征意义更大，但今年的市场根本还是看信贷。”张百忍说。 

　　销售缓慢致房企资金链紧张 

　　存量过高的市场，正在考验房企的营销智慧，资金链难题正越来越突出。 

　　中国指数研究院青岛分院公布的一份数据显示 ，今年上半年，多数房企没有完成销售目标。“位于西海岸的一家大型房企，今年的销售目标是70亿元，但目前只完成了10多亿元，在李沧区有多个项目的另一家大鳄级房企，年度销售目标是60亿元，但现在只完成了不到20亿元。”张百忍说，此外，卓越、保利等房企的年度目标也颇受考验，受此影响，为了加快资金周转，下半年将会是众多房企的快速推盘期，无疑意味着存量会进一步增加，销售竞争加剧。 

　　“在市场不出现大的波动的前提下，下半年中央层面会继续推广和落实土地及财税制度改革、不动产登记及信息联网等长效机制建设，出台行政调控政策概率不大。”中国指数研究院青岛分院负责人说，市场供大于求导致“去库存”是下半年主基调，房价调整深化，房价下行压力较大。 

　　“预计全国房价将在波动中延续阶段性下行趋向，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。”陈耀华说，销售业绩表现不佳，资金压力较大的企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金，这意味着，无论限购是否退出，房价可能仍有下探的空间和可能性。 

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　　试探松绑，多地陷“短命政令怪圈” 

　　记者梳理相关资料发现，从2011年起，全国很多城市已出台政策尝试为限购松绑，但除了呼和浩特等少数几个城市外，其余城市的松绑政策最终都实行了几天就结束了，佛山放宽限购政策甚至只实行了不到12个小时就取消了。 

　　其中，今年6月 20日，呼和浩特公布通知，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。 

　　佛山 、成都、芜湖、沈阳等多个城市也都曾先后尝试松绑限购，但由于各种客观原因，大多只实行了几天就结束。此外，除公开松绑限购政策的城市外，海口、扬州、杭州、南宁、天津、铜陵等多个城市也纷纷“出手”，通过放松户籍、公积金提取等方面的管理政策，促进房地产市场发展。 

　　对于限购去留，住建部官员则称地方有自主调控权，但是不能把是否放松限购当成刺激楼市、谋求短期经济增长的手段。 

　　记者 王爱科